威嘉出國 移民資訊 疫情之下,日本房產還有投資價值麽?

疫情之下,日本房產還有投資價值麽?

發布時間:2020-09-07 11:07:11 來源:威嘉出國 查看:

今年,大家似乎開始真正理解,什麽叫“人類命運共同體”,國內終於度過了至暗時刻,新型冠狀病毒肺炎疫情卻在海外愈演愈烈。這讓國內的投資者不由得恐慌,這次疫情對於日本房產市場是否有影響?首先我們不得不明確一點,短期來講,疫情對日本房產市場確實有不利影響,這是肯定的。

由於受到疫情衝擊,遊客持續減少導致日本旅遊業遭受巨大衝擊。日本各地的民宿、酒店的大量訂單被接連取消。有民宿稱,自日本發布限製入境政策以來,預定量減少了8成。甚至有日本64年的老牌民宿宣布破產,其嚴重性可想而知。

那麽未來日本房產的投資前景如何呢?房產投資是一項長期投資,房地產領域的一個規律性論斷——短期看政策、中期看貨幣、長期看人口。我們從這三點出發,來分析一下疫情對日本房產市場會產生哪些影響?

短期政策走向

從現階段來看,確實不容樂觀。自從鑽石公主號郵輪事件,日本民眾就對安倍政府的不作為有所詬病,安倍政府的支持率也首次大跌。

甚至近期出台的“限製中國、韓國人入境,入境者將在指定區域隔離14天”的簽證禁令,也遭到媒體質疑,甚至有評論家認為這一舉措枉顧日本經濟。加之外界對疫情影響奧運會的種種猜測,現階段的日本也是人心惶惶。

不過此前在還在糾結日本抄作業的問題?一文中我們也講到過,日本應對新冠的做法,是其國情決定的。他們沒有辦法像中國一樣硬核抗疫,日本每件事情都要講人權、講法製,不能強製國民做檢測,每件事都要有法可依,也會讓抗疫的過程變得緩慢。

新冠隻是短暫事件,日本房產是否具有長期投資價值,日本房產市場的政策變動,中日關係是否向好,才應該是投資者們真正應該關心的。

日本房產市場開放性強,購房政策寬鬆,無法律法規限製外國人在日本購房購地,我們國內的投資者在投資日本房產後也可以享受同日本人一樣的房屋永久居住權和土地使用權。

中期看貨幣

日元是國際上公認的避險貨幣,每當有貿易緊張和經濟不確定的局勢發生,避險貨幣便會出現上漲,哪怕是在疫情麵前也同理。

在全球金融市場處於危機的情況下,日元卻繼續維持了強勁的表現,3月9日,受美聯儲緊急降息 0.5 個百分點這一通操作的影響,日元直接漲至6.8,表現強勁。

日元成為避險貨幣的原因主要有兩個:一方麵,日元自由流通,外匯儲備規模較大,其經濟實力也為日元幣值穩定提供了基礎。另一方麵,日本長時間的低利率環境導致日元成為國際套息交易中的主要融資貨幣。

如果他國貨幣發生大幅降息,會引起大量的套期交易從而進一步使得貨幣大幅貶值,一種貨幣在大幅貶值的情況下自然是不能成為避險資產的。而日元自身利率非常低,日元突發貶值的概率就很小。在這一條件下,日元就可以成為避險資產。

日元匯率上漲拉動房子增值,你收到的房租也就是現金流,兌換成人民幣後流到到你口袋裏自然也就多了。

長期看人口

投資房產的第一要義是流動性,也就是在投資買房的時候,就要考慮幾年後賣的問題,所以投資長期來看,要看人口流入以及城市的經濟情況。

根據日網數據統計,截至2019年1月1日,東京總人口約為1385萬人,比2018年同期增長了近10萬人,實現了長達23年的連續增長。

雖然日本正處於老齡化,但是由於地方人口不斷湧入大城市,住宅又是生活中不可缺少的一部分,這種趨勢,就保證了東京大阪等大都市房價和租金的穩定性。

日本房產投資之路5大要素

1.儲備金

如果要檢查公寓和公寓,詢問建築物儲備金的當前狀態至關重要。需要用最近的大件物品維修(例如更換電梯)來解釋儲備金耗盡的問題。如果該物業的儲備金太低且需要進行必要的維修,則您需要自付這些費用,從而有效提高整體房地產價格並降低您的投資回報率。

2.社區即將開展的項目

盡管您無法為所有可能的事情做好計劃,但請詢問代理商您是否對您感興趣的建築物在近期內計劃了任何項目。日本的建築物彼此之間非常近地豎立,對於新財產而言,這種情況並不罕見。遮擋鄰居的視線或陽光。大多數銷售代理商會誠實地透露他們所擁有的信息,但是您這一邊的優秀采購代理商也會為您進行調查。如果您要購買的單位受到不利影響,他們可能會建議反對該物業,或者嚐試重新談判有利於您的單位價格。

3.以前的事件

房屋中的某些事件必須向後續的購買者或租戶披露。事件的例子可以包括(但不限於):前房客自然死亡或非自然死亡,火災(如果單位是犯罪現場或以前被雅庫紮占領)。這樣的公寓和房屋就被認為是意外財產,汙名極大地降低了財產的價值。從法律上講,在此類事件發生後,代理人僅需告知下一個租戶入住。但是,如果提出要求,大多數人會誠實地披露完整的曆史記錄。如果您想徹底了解,還可以向安全部門,建築物管理人員或鄰居詢問有關該單元的信息。

4.租約和所有權曆史

在做出購買決定之前,請賣方代理披露最近的租賃曆史和總體所有權曆史。如果您發現租戶或業主過去更改的頻率比平常高,請在購買前三思。日本的大多數租賃為兩年合同。如果租戶在租約到期之前定期搬出,或者如果業主從未擁有房產超過幾年,則可能出了問題。

5.物業分區

雖然潛在的買家可能會認為理所當然的是,向他們展示的單元當然是根據其所在的分區來構建的,但並非總是如此,尤其是對於較舊的單元。這是怎麽發生的?當已經為住宅,商業和工業物業指定了分區,分區規則可能會隨著時間而改變。

通常,特別是對於舊物業,新的分區法規不允許在相同大小的土地上建造相同大小的結構,法規已隨時間更新。雖然該物業在建造時符合分區標準,但一旦拆除,在同一土地上建造的任何新物業的麵積都必須較小。在某些情況下,由於麵積太小,因此無法在同一土地上建造新房產。

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