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疫情下真實的馬來西亞房產市場

發布時間:2020-09-07 11:27:20 來源:威嘉出國 查看:

01.疫情下的馬來西亞房產市場

新冠病毒危機嚴重影響了許多領域,從航空,旅遊業到石油和天然氣甚至財產。

世界銀行在其最新的《全球經濟前景》報告中指出,大流行已造成自1870年以來全球經濟的最廣泛崩潰。根據該報告,預計今年世界經濟將萎縮5.2%,是80年來世界最嚴重的經濟衰退。

媒體報道指出,自1990年以來,全球至少發生了15次經濟危機,其中一些是由於股市崩盤,貨幣危機和主權債務違約所致。然而,與COVID-19大流行相關的經濟成本超出了以往的危機,馬來西亞多元化房地產開發商MKH Bhd產品研發經理Foo Chee Hung博士說。

據報道,馬來西亞正麵臨其曆史上最嚴重的經濟衰退。東盟成員國最近宣布,自3月中旬受到部分隔離措施以來,東盟經濟將在6月10日開始進入“ COVID-19恢複階段”。

財政部長Tengku Zafrul Tengku Abdul Aziz說,在部分隔離的前兩周,馬來西亞的經濟增長從之前的+2%下降到+0.5%。

根據馬來西亞統計局的數據,該國的國內生產總值(GDP)僅增長了0.7%,低於2019年第四季度的3.6%。這是自2009年第三季度以來的最低記錄,負1.1%。

近年來,馬來西亞的房地產市場在價格方麵一直受到抵製。Foo Chee Hung博士在他最近的題為“COVID-19:馬來西亞的房地產市場表現如何”的文章中指出,在過去的30年中,由於收到1997年亞洲金融危機揮之不去的影響,該國的房價僅在1998年至1999年之間下跌。

該國的部分隔離-當地稱為行動控製令(MCO)-導致尋求住房人數減少,也延遲了房地產上市。除此之外,隨著金融機構在MCO期間縮減運營規模,必須停止文件申請和付款進度之類的流程。此外,由於供應鏈中斷,開發商和建築商不太可能按時完成工程。

馬來西亞房地產經紀人協會(MIEA)主席林寶平(Lim Boon Ping)在在線東盟房地產論壇上表示,由於這一大流行疫情,馬來西亞房地產市場將從原來的賣方市場轉向買方市場。他還認為,該國的房地產價格可能會下降10%至20%。

Foo博士解釋說:“盡管現在預測COVID-19在房地產市場上帶來的能量和經濟成本還為時過早,但在2020年上半年,房地產的交易量和價格將不可避免地下降”。他還補充說,馬來西亞的房價很可能自1999年以來首次下降。

02.18年房地產周期

位於馬來西亞的房地產網站iProperty發布了有關COVID-19爆發對馬來西亞房地產格局的影響的報告。根據iProperty報告,房地產市場本質上是周期性的,其伴隨著經濟周期:擴張,房價上漲,隨後房價下跌,即“衰退”。 市場觸及周期的底部,然後隨著市場向下一輪繁榮發展而“回升”。

在1997年亞洲金融危機之後,馬來西亞的房地產市場在2001年進入複蘇階段。中間周期的下降發生在2007年至2009年之間,與次貸危機有關。隨後,馬來西亞的房地產市場在2009年之後進入爆發性階段。根據iProperty的數據,價格從2010年到2015年開始上升,並在2012年以每年13.4%的速度飆升。然後在2015年,經濟進入了衰退階段。馬來西亞貨幣兌其他主要貨幣貶值,房地產價格過高,房價不匹配以及承受能力等諸多因素。

iProperty指出,始於2015年的衰退期應於2019年結束,根據“18年房地產周期”原則,房地產市場將於2020年進入複蘇階段。然而,鑒於當前的冠狀病毒危機和經濟不確定性,接下來的複蘇階段可能隻會在2021年開始。假設這一階段將持續七年,下一個爆發階段可能會在2028年開始。

03.出海機會觀點

馬來西亞是目前中國投資者比較喜歡的東南亞房產投資目的國,經濟在東盟十國中發展一直比較穩健,而且作為伊斯蘭的金融中心之一,在國際上也是享受盛譽,但是馬來西亞與其他東南亞國家都有一個問題值得深思,二手房市場並不火熱。本研究員自己在2019年時在到馬來西亞考察時入住在馬來西亞雙子塔附近的一個高檔社區,一套套內麵積大概450平方的頂層3層帶遊泳池的房子,可以直看雙子塔以及吉隆坡塔的雙景,周邊也靠近輕軌站,目前二手市場售價大概是550萬林吉特,相當於約880萬人民幣,一平方大概是2萬塊人民幣不到,但是目前周邊新房的價格卻高達5-7萬人民幣。

如果是考慮到馬來西亞投資房產,建議可以考慮到當地深入調查後再進行投資,關注該區域一手與二手房的價格差,外國人在馬來西亞是可以購置二手房的,所以在這一點上也是不需要擔心的。

另外馬來西亞雖然長期來說房價在1997亞洲金融風暴後表現穩定上漲,但是考慮到通脹的因素,房價其實在2008-2009以及2019年是出現了下滑的。

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